借助“互联网+”等新工具，创造需求，破解城市综合体“大体量、小需求”困境

　　随着城市商业、娱乐、文化的改变，泉州城市综合体的转型升级迫在眉睫。另一方面，大体量的商业综合体的开发，也让泉州这座消费能力有限的城市面临巨大的考验。业内人士认为，可以借助“互联网+”等新工具，挖掘商业体的“在地文化”元素，以新业态、新组合创造需求，以破解城市综合体“大体量、小需求”的困境。

　　大体量商业体将爆发

　　2012年的数据显示，未来5年内仅泉州市区新增的大型商业面积就将达到500万平方米，随着近几年一些商业综合体的开发，未来预计泉州新增大型商业面积将远超500万平方米。业内人士分析，在供需关系下，区域内大体量的商业面临着严峻的考验。

　　利益导向是近年来城市综合体大大增加的原因之一。一位有商业管理企划经验的林先生接受记者采访时表示，商业地产作为投行等关注的领域，确实比较吃香。

　　鼎盛置业总经理黄平接受记者采访时表示，大体量城市综合体是多方面因素造成的。政府土地出让计划是以年度计划推出，这就导致信息不对称。“开发商今天拿了地，但他没办法知道未来土地供应计划，所以没办法做到控制供给。每个开发商都认为自己的项目可以做成功，但区域内消费容量是有限的，商业的运营是需要人口的支撑的。假设说一个商业综合体可以满足5万人生活消费娱乐等各种需求，而区域内只有10万人口，这时候区域合理的商业综合体只需要2个，但实际情况是可能有5个项目都是做城市综合体，这种情况，定位混乱、运营不佳的商业体只能被淘汰。如果说这5个城市综合体都在定位规划和运营方面都做的不错，人流分配比较平均，那5个项目都将面临经营困境——利润被均分，产出无法支撑投入。”

　　“城东-洛江有好几个城市综合体，距离很近，体量相当可怕。” 泉州金利来房地产有限公司副总经理林柏青接受记者采访时说道，洛江现在城市配套相对完善，但入住率不高，现在那边的商业氛围也还没有发展起来，未来大体量的商业是否有足够的消费支撑非常不好说。

　　业态调整加快转型升级

　　大体量的商业体项目带来的隐忧也让开发商加快了转型调整的步伐。

　　“城市综合体的调整速度愈加快了，几乎每个季度会进行清算盈亏状况，从而对于连续亏损的业务进行快速淘汰。”泉州万达一前员工林先生说，百货业态盈利能力差并非是万达的个例，而是所有城市综合体的通病，尤其是对盈利能力差的百货业进行精细化的管理的能力有限。

　　林先生说道，相对于目前泉州众多的购物中心，万达、中骏等城市综合体的改变更具代表性。比如万达对百货业态进行调整和淘汰是当前百货零售业的一缩影，此外综合体对内部酒店、餐饮、娱乐等板块调整也代表行业的发展趋势。“高端酒店的盈利能力受到政策的影响，商务型和经济型的酒店成为转型方向。”林先生说。

　　在泉州万达、中骏世界城、东海湾等规模初见成效的商业综合体，儿童乐园的配套成了不可或缺的杀手锏。以新华都东海湾生活广场为例，去年7月份，泉州东海湾儿童职业体验馆开始试营业，体验馆涵盖了儿童职业体验、灾难体验、科技体验、体育体验、军事体验、嘉年华体验、自助体验等七大体验区，以多维体验，展现出一种全新的成长平台。其中，主题互动区将根据不同季节推出不同的活动项目，让孩子们在每次的体验中，都有不一样的感受。同时，体验馆开设了成长教育课程，以帮助孩子们更深层次地认识自我。这里还设置了家长课堂，将定期邀请全国知名专家进行讲座，并开辟视频课程等，以多种方式为父母们提供最科学、最先进、最有效的育儿知识。

　　“商业体首先满足的是周边居民的消费需求，辐射范围大概在2公里，随着交通网络的畅通，商业体的辐射范围可以有相应的扩大。”联德行营销总监叶志贤接受记者采访时说道，商业体在定位规划和商业设计上可以有更多的延伸，虽然区域内消费需求有限，如果可以充分挖掘区域文化特色，结合本土文化，开拓文旅商业市场，吸引外来旅游者来消费，可以很好地解决需求不足的问题。

　　也有业内人士表示，物业运营能力的高低决定一个城市综合体的实力，尤其在当前商业、文化、娱乐等因素变动大，花样多，团队对综合体的规划和定位较难，人才紧缺成为首当其冲的难题。“策划泉州城市综合体的团队成员很多来自北上广，毕竟一线城市的眼光和经验更为成熟，对泉州的城市规划有积极的借鉴意义，如何引进高级人才成为当前的城市综合体发展的难题。”

　　“互联网+”提升服务体验

　　当互联网连接支付窗口，电商兴起对城市综合体中零售百货造成冲击时，房地产商也开始积极拥抱互联网，建立电商团队，开发相应商城的移动App，通过互联网实现线上线下的融合，为消费者提供更便捷的服务。

　　中骏泉州商业公司总经理吕芙萍介绍说，中骏目前也已经建立了电商团队，在中骏世界城开业前已经在研究开发App实现线上线下一体化服务，中骏电商平台将于8月份启动。“线上开发是为了线下内容、渠道的推广。”

　　叶志贤介绍，开元盛世目前也正在加紧开发商场App。消费者在手机App上可以全方位掌握商场动态，包括提前点餐、购买电影票、了解优惠折扣信息等。“通过App可以收集消费者消费数据，通过数据分析为消费者推送其感兴趣的商场资讯。”叶志贤说，“互联网+”的出现让垂直的渠道变得扁平化，通过引进线上服务节省消费时间，提供更便捷、良好的购物体验。值得注意的是，“互联网+”渠道的利用，将打破地域、时间和空间的限制，一些购物中心中有特色的产品和服务可借此实现与全国市场的联通。

　　此外，新华都东海湾生活广场同样积极拥抱“互联网+”，据泉州新华都集团常务副总经理陈炜介绍，新华都东海湾生活广场目前正在建设自己的商城App，欲将其要打造成智能型的购物中心。

来源：泉州晚报 责任编辑：林秋燕